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房租签约要注意哪些重点?三分钟教你判断合约好坏

虽然租约有审阅期,但大部分人,为求方便,都是签约当天看到租约后就马上签,根本没来得及仔细审阅,到底签下去的是什幺合约都不清楚,以致出问题时在法院站不住脚,毕竟法院认的是白纸黑字的租约。

所以在还未交付押金的签约前夕,房客一定要把握机会大胆与房东谈判,保持一种万一房东不愿意改合约也就不租的心态,才能在公平的合租约租到好房子,就让我们教您如何短时间就判断租约的好与坏。

而从6月27日开始,有关住宅租赁契约的限制,分为两种:

    符合消费者保护法定义的房东、房客,仍然适用「消费者保护法」的规定;不符合消费者保护法的房东、房客,是适用「租赁住宅市场发展及管理条例」

土思也先跟大家做个说明:「消费者保护法」关于应记载及不得记载事项的规定,目前适用对象只限定于房东是「企业经营者」、房客是「消费者」的情况。

企业经营者并不等于公司,他的身分也可以是个人。只要有反覆出租的营业行为,即使出租的只是一间小套房,也可以被解释为企业经营者。而房客要被认定为消费者,则必须符合租屋是为了自己居住,而不是用来销售产品、执行业务的。

如果房东或房客不符合前面说的这些条件,就不适用消费者保护法的相关规定喔!

房租签约要注意哪些重点?三分钟教你判断合约好坏

参考:房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项(106年1月1日生效 )、住宅租赁契约应约定及不得约定事项(107年6月27日生效)

房租签约要注意哪些重点?三分钟教你判断合约好坏

房屋租赁契约条款第五条「担保金(押金)约定返还」,特别附注担保金(押金)最高不可以超过2个月房屋租金的总额。

房客应该在签订契约时付给房东,建议支付押金的时候,要在合约上载明「押金付讫」的字样,以及写清楚退还时间与方式。

这部份,租赁专法与消保法的规定,都是一样的喔!

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除了租金的金额外,也应该包括何时给付及付款方式。而租金是否包含管理费、清洁费、维护费、(公共)水电费、瓦斯费、电话费、网路费或其他公共设施更新所需分摊的费用,也应该尽量详载在合约中。

另外,也建议将租金延迟给付的宽限天数及其后续处理方式载明于合约条文内,才能避免可能的纷争喔!

这部份租赁专法与消保法的规定,也都一样。

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在法规上,房屋的修缮责任在房东,但每间房屋实际的状况不太一样,而且有些物品确实在正常使用下会耗损,这样到底谁应该负责修缮呢?

建议房东跟房客可以在签约时,依照内部实际状况,逐一讨论并载明于租约当中,这样才能有效釐清权责。如果真的无法详细写明,至少也要载明房东有修缮的义务,房客也要通知房东。

而如果是房东应修缮的範围,而房客先代付修缮费时,可以提出收据并在租金中扣除。如此一来,对于日后修缮作业比较不会有争执。

再补充说明,租赁专法有规定,在签订契约时,房东要向房客说明负责修缮的项目及範围,还有提供修缮必要时的联络方式喔!

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租约应该秉持公平公正原则,来规範房东与房客之间的权利义务,因此如果契约中出现「房东可以随时收回房屋」、「任凭房东处置,房客绝无异议」、「一切衍生问题,都属房客责任」等,这类型对房客极度不合理的包山包海条款,签约时一定要向房东提出异议。

可以以关心的口吻,询问房东是不是之前的房客有发生过什幺事情,所以才会加这条,不然这条好像跟内政部的版本不太一样,委婉的表示这条条文不合你意。

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有些房东为了逃漏税,可能会在租约中明订不能报税的条文,建议可以提醒房东,这样可能会有违法的风险。这部份,租赁专法与消保法的规定同样相同。

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内政部有租约範本 ,万一怕漏掉什幺该注意的重要事项,不妨别急着签约,找个善意的藉口(例如印章忘记带/亲人要看一下),先带回去与内政部的版本一条一条对照后再签。

最后,再次提醒租约是用来载明权利义务的,房客一定要把自己的立场勇敢向房东提出,且记得要签一式两份的租约才能确保自己的权益喔!

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不论是适用租赁专法,或消保法的租赁契约。如果签订的契约,应记载(约定)事项没有写在契约里面,还是会有效力的喔!相反地,不该记的内容如果写在契约里面,就会是无效的。

如果是适用《消保法》第17、56–1条规定的租赁契约罚则:违反应记载或不得记载事项,限期改正仍没有完成,将处新台币3~30万元罚锾。经再次令其限期改正而届期不改正者,处新台币5~50万元罚锾,并可以按次处罚。

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或向所属「乡镇市区调解委员会」申请调解,也可直接向「法院」提起消费诉讼。

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